Quelle place a la plus-value dans les honoraires d’agence ?

 

La plus-value est un élément important à prendre en considération dans le cadre d’une vente immobilière. Imposable, ce gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier est régi par certaines règles, qu’il est important de connaitre pour s’y retrouver. De plus, les honoraires des agences immobilières peuvent éventuellement impacter le calcul de cette plus-value. Que faut-il savoir sur la plus-value immobilière ?

Plus-value

1 juillet 2021 | Immobilier

Honoraires, Plus-Value, qu’est-ce que c’est ?

Les honoraires et la plus-value sont deux termes disctincts, qui pour autant peuvent être liés, notamment lorsqu’il s’agira de retracer le montant de plus-value nette taxable lors de la vente d’un bien immobilier secondaire par exemple. 

    Les honoraires

    Les honoraires sont, pour les professionnels de l’immobilier, leur mode de rémunération, en échange du service d’intermédiation qu’ils fournissent au vendeur et à l’acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière. Ces honoraires sont certes libres mais sont calculés en focntion du prix de vente du bien. Ces frais sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, et ce choix est généralement réalisé par le professionnel lui-même lors de l’établissement de son barême.

    Les honoraires sont à payer dès lors que l’acte authentique de vente a été signé. Cela signifie que tant que la vente n’est pas réalisée entièrement, aucune rémunération ne sera versée à l’agence pour la vente du bien.

      La plus-value

      La plus-value est une différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de cession. Le vendeur d’un bien réalise une plus-value dès lors que le prix d’achat est supérieur au prix où celui-ci l’a acheté. Par contre s’il vend son bien moins cher que ce qu’il l’avait acheté, on dit qu’il réalise une moins-value. 

        Quelles règles régissent les honoraires des agences immobilières ?

        Les frais d’agences des professionnels de l’immobilier ne sont pas encadrés par la loi. Ainsi, ce sont les professionnels de l’immobilier eux-mêmes qui fixent leurs tarifs. Ils doivent cependant respecter certaines contraintes. Ils ont une obligation de transparence et les prix doivent être affichés de façon lisible et en pourcentage. Ils doivent également être affichés au sein de leur agence. Cela est obligatoire depuis la loi Hoguet. De plus, les tarifs doivent être exprimés en TTC. Les frais affichés en agence sont une valeur de base : ils peuvent être négociés entre le vendeur du bien et l’agent immobilier. De plus, les fourchettes de prix ne sont pas autorisées.

        Le calcul du montant des honoraires peut prendre différentes formes. Il peut être proportionnel à la valeur du bien mis en vente et donc faire l’objet d’un pourcentage. Il peut être forfaitaire ou alors mixte, ce qui signifie que le prix du bien comprend le montant forfaitaire, auquel on ajoute un pourcentage de la valeur du bien, dès que la transaction est réalisée.

        Il reviendra au vendeur ou à l’acquéreur le paiement des honoraires des agents immobiliers. Ainsi, le prix final payé comprendra les honoraires (qui, quoi qu’il arrive seront au final payés par l’acquéreur, celui qui achète). Ainsi, sur l’annonce, il sera précisé que les frais d’agence sont à la charge du vendeur, et seul le prix de vente total apparaitra. Au contraire, si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, le prix de vente sera indiqué sans les honoraires avec le pourcentage correspondant. La mention « honoraires à la charge de l’acheteur sera également précisé.

        Honoraires

        Comment est calculée la plus-value immobilière ?

        Quand un vendeur vend son bien immobilier, la plus-value qu’il peut réaliser est imposée. C’est le notaire chargé de la vente qui a pour mission de calculer ce que le vendeur doit au fisc. Deux types de dépenses viennent majorer le prix d’achat du bien :

        • Les frais d’acquisition, qui comprennent les droits d’enregistrement ou encore les honoraires des notaires, sont évalués da façon forfaitaire à 7,5% de prix d’achat ou retenu sur leur montant réel. Cette dépense ne peut être utilisée que si le vendeur a acheté le bien. 
        • Dès lors que certaines conditions sont remplies, les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise sont pris en compte. Seul les travaux d’entretien n’y sont pas éligibles. De plus, si le bien en question a été la propriété du vendeur pendant au moins de 5 ans, les dépenses liées à ces travaux peuvent être évaluées sans justificatifs à hauteur de 15% du prix d’achat.

        De ce fait, le montant de la plus-value brute représente la différence entre le prix de vente, auquel on a minoré certains frais, tel que les diagnostics obligatoires ou les indemnités d’éviction d’un locataire, et le prix d’achat, qui a été majoré de certaines dépenses relatives aux frais d’acquisition. Pour pouvoir réaliser une défiscalisation des frais et des taxes sur la plus-value réalisée, il est nécessaire de joindre des justificatifs des travaux ou autre actions menées, qui peuvent amener à une défiscalisation. Ils sont à remettre au notaire.

        Il existe différents barèmes qui se cumulent pour calculer la plus-value immobilière. Le premier barème dispose d’une taxation de 19%, qui s’applique jusqu’à la  22ème année de détention du bien. Le second barème, quant à lui, repose sur les prélèvement sociaux (CSG et CRDS). Il s’applique jusqu’à la 30ème année de détention du bien

        Calculer la plus-value

        Comment est calculée le montant sur lequel s’appliquera les barèmes ?

        Plusieurs éléments sont pris en compte pour savoir quel montant sera pris en compte pour calculer cette taxe. La question de l’intégration des honoraires d’agence est souvent une question des vendeurs, que ce soit au moment de lors achat ou lors de la vente de leur bien. 

        Le premier élément pris en compte dans le calcul est le prix de vente. Ici, les honoraires d’agence ne sont jamais pris en compte dans le calcul de la plus-value.

        On prend également en considération le prix d’achat du bien. Cela prend en compte le prix du logement, ainsi que les frais d’acquisition (c’est-à-dire les frais de notaire et d’agence, dès lors qu’il y en a eu). On peut également y ajouter les honoraires d’intermédiation, sans distinguer s’ils ont été mis à la charge de l’acquéreur ou du vendeur.

        L’imposition des plus-value immobilières concerne :

        • Les biens qui sont détenus en direct
        • Les droits et les titres sur les biens immobiliers

        Les cas d’exonération de la plus-value

        Il est possible d’être exonéré de l’imposition de la plus-value immobilière dès lors que vous procédez à une première cession d’un bien, qui n’est pas votre résidence principale. Pour cela, il est nécessaire de cumuler plusieurs conditions.

        Tout d’abord, vous ne devez pas avoir été ou être le propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années qui ont précédé la vente du bien. Il est également nécessaire que le propriétaire réinvestisse l’intégralité des résultats de la vente dans l’achat de sa résidence principale

        L’imposition de la plus-value ne s’applique pas sur les résidences principales. Les dépendances directes (garages, chambres de bonne du même immeuble) sont également concernées. Ces logements en sont exonérés, même si le prix de revente est beaucoup plus élevé.

        Dans le cadre de l’exonération relative à la résidence principale, Il est essentiel que le bien ne soit pas un logement occupé temporairement mais bien le lieu d’habitation effectif du ou des vendeurs. Il faudra prouver son occupation au moment de la mise en vente et signer l’acte dans un délai d’un an. Ce délai peut s’allonger à 2 ans pour les personnes âgées et les retraités.

        Pour les biens détenus depuis au moins 30 ans, et ceux dont la valeur est inférieure à 15 000€, le vendeur est également exonéré de la taxe sur la plus-value.

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