Mandataire Immobilier : Quelles Fonctions, Rôle, Diplôme, Rémunération ?

Le mandataire immobilier est un statut qui suscite l’intérêt ces dernières années. Son côté attractif et une certaine volonté d’indépendance ne sont probablement pas étrangers à l’engouement qui ne cesse d’augmenter concernant ce métier. Mais avant de se lancer, il est nécessaire de connaitre l’environnement dans lequel le mandataire immobilier évolue. Nous répondons à vos questions dans cet article !

mandataire immobilier : quelles fonctions, rôle, diplôme, rémunération

1 avril 2021 | Immobilier

Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier ?

Un mandataire immobilier est un professionnel de l’immobilier qui travaille pour le compte d’un agent immobilier (il ne peut exercer son activité sous la forme d’une personne morale). Il a la possibilité de travailler pour une agence immobilière ou un réseau de mandataires.

C’est un commercial qui dispose du statut de prestataire indépendant en tant que personne physique. De ce fait, ils jouissent d’une indépendance relative vis-à-vis de leur mandant. Il ne doit exister aucun lien de subordination entre le mandant et le mandataire.

Concrètement, cela signifie, entre autres, que le mandant ne peut imposer au mandataire immobilier de fixer des horaires de travail. De plus, étant considéré comme un indépendant, il ne peut avoir l’obligation de participer à des réunions, ni être obligé de rester dans l’agence pour que celle-ci reste ouverte.

Il effectue ainsi des missions qui peuvent se rapprocher de celles d’un agent immobilier. L’article 4 de la loi Hoguet permet de définir le métier et ses missions. (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)

Le contrat qui régit la relation entre le mandataire et le mandant est un mandat d’intérêt commun. Il impose au mandataire et au mandant une obligation de loyauté. Si le mandataire est qualifié d’indépendant (il bénéficie de la présomption de non-salariat – édictée par le Code du Travail), les juges ont la capacité de requalifier le contrat d’agent commercial en contrat de travail. Cela peut se produire dès lors que des indices, des éléments mettent en lumière un lien de subordination.

Le mandataire immobilier est appelé ainsi car il reçoit un mandat d’un agent immobilier. Celui-ci devient le mandant. Il peut également être appelé agent commercial indépendant.

Le rôle du mandataire immobilier

Celui-ci joue le même rôle qu’un agent immobilier. Cela signifie qu’il met en relation un acheteur et un vendeur. Ainsi le mandataire immobilier prospecte des biens à vendre ou à louer se trouvant dans la ou les zone(s) géographique(s) qui lui a été attribuée(s). Il va également aider ses clients dans leur recherche ou leur vente de biens. En plus de cela, le mandataire immobilier fournit également un service de conseil et d’accompagnement.

Il accompagne ses clients tout au long de la transaction. Ainsi, toutes les démarches, qu’elles soient administratives ou commerciales, peuvent passer par lui.

La Loi ENL 2005/2006 lui permet également d’établir des mandats ou encore de commercialiser des biens ou négocier des accords avec les vendeurs et les acquéreurs. Tout ce qui concerne l’aspect juridique et administratif de la vente est traité par la tête du réseau. Cela signifie que le mandataire immobilier n’intervient pas sur ces éléments, les aspects juridiques ou les actes sont toujours à la charge de l’agent immobilier dont le mandataire immobilier dépend. Afin de pouvoir satisfaire la rencontre des consentements entre un vendeur et acquéreur, les mandataires immobiliers ont souvent recours aux services des notaires au satde de la rédactions des avants-contrats. 

Il est donc préférable d’aimer le contact humain avec la clientèle pour exercer ce métier. Certaines autres qualités sont également recommandées, telles qu’être à l’écoute des clients pour pouvoir répondre au mieux à leurs besoins, réussir à être disponible et flexible ainsi que d’avoir une capacité d’organisation.

mandataire immobilier

Le statut de mandataire immobilier

Souvent, le mandataire immobilier travaille depuis chez lui (il s’agit également du siège social de son activité). De plus, il dispose du statut de prestataire indépendant. Ils sont ce que l’on appelle des agents volants, permettant notamment de disposer d’honoraires réduits en comparaison avec des agences avec vitrine.

Inversement,dans d’autres situations, certains mandataires immobiliers travaillent dans le cadre d’un agence immobilière traditionnelle. Les indépendants doivent nécessairement respecter les honoraires du barême de l’agence. 

Dans les réseaux de mandataires, celui-ci représente souvent un micro-entrepreneur. Il a également possibilité de créer une entreprise individuelle à responsabilité limitée, que l’on appelle plus communément EIRL. De ce fait, les projets professionnels en immobiliers débutent souvent via Internet ou un site Web. Le mandataire immobilier rencontrent par la suite ses clients chez eux directement pour affiner leurs souhaits.

En tant qu’agents commerciaux statuaires, les mandataires immobiliers sont soumis aux dispositions de la loi de 1991. Elle met en avant l’idée que les négociateurs non-salariés qui exercent leur activité dans le secteur de l’immobilier doivent respecter les dispositions établies par la loi Hoguet et le Code de Commerce.

De plus, le mandataire immobilier doit également être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC), qui se trouve aux greffes du tribunal de commerce habilité. De ce fait, le mandataire immobilier a la possibilité d’exercer sous différents statuts, tel que :

      • Le statut de mandataire indépendant, qui offre souvent une meilleure rémunération. Cela est dû essentiellement à la motivation de l’agent commercial indépendant dans l’exercice de sa mission.
      • Le statut de mandataire VRP, comparable au statut de commercial. Avec ce statut, le mandataire est rémunéré par des avances sur commissions. 
      • Le statut de mandataire affilié à une agence. Cette situation se rencontre souvent lorsque des mandataires immobiliers choississent de bénéficier de l’accompagnement et d’une formation de terrain avec un professionnel expérimenté.
      • Le statut de mandataire salarié, très peu utilisé dans la profession

Quelles différences avec un agent immobilier ?

Quelles différences peut-on relever entre un agent immobilier et un mandataire immobilier ?

Agent immobilier et mandataire immobilier n’exercent pas leur métier de la même manière. L’agent immobilier travaille au sein d’une structure qui lui permet de faire gagner en visibilité les biens qu’il vend. L’agent immobilier est en collaboration avec une agence qui lui permet de faire gagner en visibilité les biens qu’il vend. Au contraire, le mandataire immobilier ne dispose pas de locaux spécifique d’où il exerce son activité. Il ne dispose ni de local ni de vitrine. Ayant un statut d’indépendant, il travaille exclusivement depuis son domicile, surtout dans la situation où il exerce son activité via un réseau internet. On dit qu’il n’a pas pignon sur rue. De ce fait, le mandataire immobilier ne réalise pas de transaction pour lui-même mais pour le compte d’une autre structure d’intermédiation. C’est aussi pour cette raison que le mandat rentré par un mandataire ne lui appartient pas. 

De plus, il n’est pas obligé de posséder une carte professionnelle (dite carte « T »). Elle est cependant obligatoire pour l’agent immobilier. Le mandataire immobilier ne dispose pas de cette carte professionnelle mais il doit détenir une habilitation d’activité. Elle devra être présentée à ses clients au début de chacune de ses relations commerciales.

De ce fait, il n’est pas habilité à rédiger et signer des compromis de vente. Seul l’agent immobilier a la capacité de signer des compromis de vente d’actes authentiques ou des passations d’offres d’achats, car il dispose de la carte professionnelle d’agent immobilier. Un mandataire immobilier ne peut réaliser ces actes.

Autre différence, il n’est pas nécessaire de disposer de diplômes spécifiques pour exercer le métier de mandataire, contrairement à l’agent immobilier. Il peut cependant avoir droit à des formations pour approfondir ses connaissances.

Le mandataire immobilier est un professionnel de l’immobilier qui peut se rapprocher de l’agent immobilier en termes de compétences commerciales et de missions. Toutefois, son statut est différent, puisqu’il est indépendant et dispose de tarifs attractifs pour les clients.

Devenir mandataire immobilier

Quelles sont les missions du mandataire immobilier ?

Un mandataire immobilier a plusieurs missions qu’il doit réaliser. Il n’agit jamais en son nom, il doit le faire au nom de l’agence, de son mandant.

Il a pour mission d’évaluer des demandes d’estimation, prendre en photos les biens qu’il est en charge de vendre et signer des mandats. Il est également en charge de publier sur son site Internet ou celui de l’agence pour laquelle il travaille, les biens dont il s’occupe, ainsi qu’organiser les visites de ces biens. Il a aussi pour objectif de négocier les conditions d’achat et de vente.

Il est en charge de la prospection de nouveaux mandats ainsi que des formalités administratives liées à la vente d’un bien. Il peut, par ailleurs, fournir un service de conseil et organiser des visites.

Il a, en outre, la possibilité d’intervenir sur des demandes relevant de l’estimation d’un bien, de la négociation de tarifs ou encore lors de la signature des mandats. Le mandataire immobilier est, en plus habilité, à négocier et conclure des transactions immobilières d’achat et de vente.

Pour réaliser ses missions, il va devoir développer son réseau professionnel ainsi que son portefeuille client de vendeurs et d’acquéreurs, tout en consacrant une partie importante de son temps à la prospection, autant de nouveaux clients que de nouveaux biens.

De quels avantages disposent le mandataire immobilier ?

Etant des agents commerciaux indépendants, les mandataires immobiliers jouissent d’une entière liberté sur la gestion de leur emploi du temps. Il peuvent le gérer à leur guise. Ainsi, ils peuvent se fixer eux-mêmes leurs propres objectifs, leurs horaires de travail et la manière dont ils souhaitent travailler.

La flexibilité d’un mandataire immobilier est également plus grande que celle d’un négociateur salarié, rattaché à une enseigne ou une agence. Cette liberté que confère le statut de mandataire immobilier est très appréciée, d’autant plus que son statut juridique permet d’obtenir des avantages fiscaux.

De plus, les mandataires immobiliers sont moins coûteux pour les agences immobilières. De ce fait, un agent mandataire qui est membre d’un réseau peut bénéficier d’outils de gestion et de communication plus facilement. Les réseaux de mandataires ont en plus intégré dans leur fonctionnement des logiciels de transactions immobilières, de simulation et d’aide à la rédaction des documents juridiques nécessaires pour assurer leur mission d’intermédiation.

De ce fait, les coûts sont plus faibles pour les mandants, et les mandataires peuvent ainsi percevoir des commissions plus élevées. En général, un agent immobilier prend une commission comprise entre 5% et 7%, alors qu’un mandataire immobilier se rémunère grâce à une commission comprise entre 3% et 5%.

Le mandataire peut, en outre, vendre des biens et négocier pour le compte d’une agence mais n’exerce pas son activité dans une agence physique. Son agence est en ligne, elle est virtuelle. Il gère ses biens via Internet.

De plus, en tant que professionnel de l’immobilier, il peut proposer un large choix de biens à ses clients. Il peut ainsi lui apporter un service “sur mesure” et trouver plus facilement et plus rapidement l’offre qui convient le mieux à ses clients et à leurs exigences. C’est la flexibilité qui caractérise l’exercice du métier de mandataire immobilier.

mandataire immobilier fonctions

Comment exercer la profession ?

A la différence des agents immobiliers qui disposent d’une agence, les mandataires immobiliers doivent consacrer une partie de leur temps à gérer une partie digitale, très importante dans la profession.

Les mandataires immobiliers disposent tout d’abord d’un porte-feuille de mandats à vendre de la part des agences immobilières. C’est ensuite que l’aspect digital entre en jeu. Puisque le mandataire immobilier ne dispose pas d’agence physique, il va chercher à promouvoir le bien à vendre par l’intermédiaire des plateforme de publicité Internet. Il doit diffuser, prospecter et récolter les informations qui lui sont nécessaires pour mener à bien la transaction.

Les structures dont il relève lui fourniront également tout ce dont il a besoin pour que le mandataire immobilier puisse exercer son métier. Ainsi, ils mettent à sa disposition un support administratif ou encore des outils de vente. De plus, il recevra également une formation pour appréhender au mieux le métier. En contrepartie de ceci, il versera au mandant une commission sur les transactions qu’il a réalisé ou un forfait mensuel.

Comme l’agent immobilier, le mandataire est un professionnel de l’immobilier. Il est cependant plus compétitif sur le plan digital et polyvalent, puisqu’il est présent aussi bien que le terrain que sur Internet. Il dispose d’une force marketing, qui lui permet de toucher plus de vendeurs et d’acquéreurs. Les réseaux de mandataires peuvent ainsi bénéficier d’un réseau large de personnes, pouvant ainsi couvrir un territoire très large, et ce, en permanence.

L’attestation de collaborateur, qu’est-ce que c’est ?

Devenir un mandataire immobilier nécessite la conclusion d’un contrat d’agent commercial, que l’on appelle également contrat ou attestation de collaboration. Ce contrat doit être conclu avec un agent immobilier ou un réseau immobilier, titulaire d’une carte professionnelle.

Par ce contrat, le mandataire obtient l’autorisation de représenter l’agent immobilier et peut ainsi vendre ses biens pour son compte et en son nom. Ce statut est synonyme d’indépendance : c’est pourquoi aucun lien de subordination ne peut exister entre mandataire et mandant.

Le mandat conclu entre les deux parties ne peut être assimilé à un contrat de travail. Il y est fait mention d’un intérêt commun entre les deux parties dans l’objectif d’assurer le développement de l’agence immobilière, ainsi que le montant de la commission que va toucher le mandataire pour chaque vente réalisée.

N’étant pas un salarié, le mandataire ne pourra se prévaloir des dispositions du droit du travail, notamment celles relatives aux congés payés et à la protection sociale.

 

Quels sont les diplômes ou les formations nécessaires pour devenir mandataire immobilier ?

Il n’existe pas de diplôme requis pour pouvoir devenir mandataire immobilier. Au contraire, pour devenir agent immobilier, il est requis d’avoir, au minimum un BAC +3. Il est plus facile d’accéder à la profession de mandataire immobilier qu’à celle d’agent immobilier : une personne n’ayant pas fait d’études peut prétendre à devenir mandataire immobilier. Il est cependant préférable de disposer de connaissances dans l’immobilier avant de se lancer.

Lors de la signature de leur contrat avec l’agent immobilier dont ils dépendent, les mandataires immobiliers suivent une formation de plusieurs heures (qui peut même parfois prendre la forme d’une formation de plusieurs dizaines d’heures)

Ils sont également soumis à la réglementation de la Loi Alur, imposant aux professionnels de l’immobilier une obligation de formation de 42h tous les 3 ans.

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Quelle est la rémunération ?

Les revenus du mandataire immobilier vont dépendre du nombre de ventes ou de locations que celui-ci va réaliser. Celui-ci est payé par l’agent immobilier. En effet, si l’on prend le cas d’une transaction immobilière, le mandataire n’est pas autorisé à encaisser l’argent. De ce fait, l’argent revient dans un premier temps à l’agent immobilier, qui va ensuite rémunérer le mandataire à la commission. Elle est comprise entre 50% et 99% des sommes payées par le client à l’agent immobilier. Généralement les réseaux internet en immobilier proposent une rémunération plus importante que celle d’une agence immobilière traditionnelle. 

La première commission que reçoit le mandataire est en général versée deux à trois mois après la vente, par l’agent immobilier. C’est pourquoi il est conseillé de prévoir une trésorerie suffisante avant de se lancer dans cette activité.

La rémunération d’un mandataire immobilier provient exclusivement des commissions venant des transactions qu’il a réalisées.

Partager sa commission

Il est possible pour un mandataire immobilier de partager sa commission avec un autre mandataire immobilier, que celui-ci fasse partie de l’agence, du réseau ou non. On parle alors de rentrée et de sortie de mandat.

Prenons un exemple pour comprendre de quoi il en retourne. Imaginons qu’un mandataire immobilier trouve un bien à vendre. S’il trouve lui-même l’acquéreur et qu’il accomplit la vente dans son intégralité, il touchera la commission complète.

Maintenant, ce même mandataire immobilier dispose d’un bien à vendre, mais il ne parvient pas à trouver d’acheteur pour ce bien. Il a la possibilité d’aller voir un autre mandataire immobilier pour qu’il puisse l’aider à trouver un acheteur pour le bien en question. Dans ce cas, la mandataire immobilier peut partager sa commission avec le mandataire qui l’aura aidé à trouver un acquéreur pour le bien.

Les débouchés

Un mandataire peut avoir plusieurs débouchés. Deux choix s’offrent à lui. Il peut décider de travailler en tant que mandataire immobilier pour un réseau de mandataires pure-player, c’est-à-dire qui se trouve uniquement sur Internet.

Au contraire, il peut décider de travailler en tant que mandataire immobilier pour une franchise (ORPI, Stéphane Plaza Immobilier, Effy City, SAFTI…) ou pour une agence immobilière indépendante. Le choix de l’entreprise dans laquelle le mandataire va travailler va surtout dépendre de l’image qu’il recherche dans son travail ainsi que la façon dont il souhaite travailler.

Après avoir gagné en expérience, une possible évolution est de devenir agent immobilier et ouvrir sa structure.

Nos formations 

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Les différentes formations dispensées par OFI-Formation recouvrent les aspects juridiques et commerciaux du métier. Un module qui vous permettra de créer votre micro-entreprise ou votre EILR est également disponible.

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