Loi Alur et zone tendue

 

La loi Alur du 24 mars 2014 a apporté des changements en matière de location : notamment en ce qui concerne la zone tendue. Nous verrons dans cet article ce qu’est une zone tendue et quelles en sont les implications pour la location d’après la loi Alur.

Loi Alur et zone tendue

9 octobre 2020 | Loi Alur

Zone tendue : définition

La zone tendue est une zone géographique définie par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article avait été tout d’abord modifié par la loi Alur en 2014 puis remis à jour par la loi Elan, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :

Article 17 – loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« I.- Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. »

La zone tendue se caractérise donc par 3 points :

  • le niveau élevé des loyers
  • le niveau élevé des prix d’acquisition
  • le nombre élevé de demandes de logements

Les populations de ces zones, principalement dans les grandes agglomérations françaises, rencontrent des difficultés sérieuses pour l’accès au logement. La définition par la loi de la zone tendue répond donc à un besoin de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.

Ce qu’implique la zone tendue d’après la loi Alur

Qualifier une zone en tant que « zone tendue » engendre l’application de certaines mesures ayant pour objectifs de fluidifier le marché locatif. Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif ou locataire, selon si votre logement se situe en zone tendue ou non, des règles différentes s’appliquent.

Dans les zones tendues :

– des règles de fixation du loyer sont imposées pour les logements vides et meublés à usage de résidence principale du locataire

Suite à la loi Alur de 2014, pour les zones tendues, modifiant l’Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. ».

– le locataire d’un logement vide à usage de résidence principale peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois (s’il en fait la demande)

Suite à la loi Alur de 2014 qui modifie l’Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ; »

– le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants (TLV) en cas de vacance volontaire du logement d’au moins 1 an

Dans le cas d’un logement vacant depuis au moins 1 an dans une zone tendue, est due la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe s’applique pour une durée d’occupation inférieure à 90 jours consécutifs. Cette mesure a pour but de lutter contre l’inoccupation des logements en zones tendues. Les détails concernant cette taxe sont inscrits dans l’Article 232 du Code général des impôts.

À noter qu’une majoration de taxe d’habitation est susceptible de s’appliquer pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale en zone tendue (Bofip, BOI-IF-TH-70).

Où se trouvent les zones tendues ?

Au travers de simulateurs (tel que celui de service-public.fr), il est possible de savoir si un logement est situé en zone tendue ou non. Selon la situation, voici des exemples d’implications :

 

Amiens (80) ne se situe pas dans une zone tendue. Cela signifie :

  • que lors de la signature du contrat de location vide ou meublé le loyer peut toujours être fixé librement, qu’il s’agisse d’une première mise en location ou d’une relocation
  • que le locataire d’un logement loué vide doit donner congé moyennant un préavis de 3 mois, sauf s’il invoque l’un des cas de préavis réduit prévus par la loi et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. Dans cette hypothèse le délai de préavis peut être réduit à 1 mois si le locataire en fait la demande.

 

Marseille (13) se situe dans une zone tendue. Cela signifie :

  • que lors de la première mise en location d’un logement le loyer peut toujours être fixé librement
  • que lors d’une relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne doit pas, sauf exceptions, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire
  • que lorsqu’il donne congé, le locataire d’un logement loué vide bénéficie systématiquement d’un préavis réduit à 1 mois dès lors qu’il en fait la demande, du seul fait que le logement soit situé dans une zone tendue, et quelle que soit la date de signature du contrat
  • que le propriétaire peut être frappé par la taxe annuelle sur les logements vacants si le logement est volontairement laissé vacant pendant au moins 1 an.
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