Le portage salarial en immobilier, quelle règlementation ?

 

Les professionnels de l’immobilier font de plus en plus l’objet de contrôles et doivent répondre quotidiennement à des obligations légales de plus en plus précises et encadrées. En France, la grande majorité des professionnels de l’immobilier exercent leur activité en tant que salarié négociateur ou agent commercial indépendant. Le portage salarial, souvent mis en avant pour des questions de facilité pour les dirigeants d’agences et de sécurité pour les négociateurs, est aujourd’hui de plus en plus contesté par les syndicats de l’immobilier mais aussi par les instances de contrôle de l’État.

Le portage salarial en immobilier, quelle règlementation

26 novembre 2020 | Immobilier

Qu’est-ce que le portage salarial en immobilier ?

L’Article L1254-1 du Code du travail nous en donne la définition :

« Le portage salarial désigne l’ensemble organisé constitué par :

1° D’une part, la relation entre une entreprise dénommée ” entreprise de portage salarial ” effectuant une prestation au profit d’une entreprise cliente, qui donne lieu à la conclusion d’un contrat commercial de prestation de portage salarial ;

2° D’autre part, le contrat de travail conclu entre l’entreprise de portage salarial et un salarié désigné comme étant le ” salarié porté “, lequel est rémunéré par cette entreprise. »

En immobilier, le portage salarial est à mi-chemin entre le statut indépendant et le salariat, il regroupe les avantages des 2. C’est une nouvelle forme d’emploi.

L’entreprise de portage salarial propose à l’agent commercial indépendant un statut de salarié pour effectuer une mission pour une entreprise cliente (agence immobilière, réseau immobilier, etc.). L’entreprise de portage se charge de toute la gestion, et un salaire est reversé à l’agent commercial indépendant en échange des honoraires / commissions.

Une situation difficilement justifiable d’après le Code du travail

Devenir un professionnel de l’immobilier est aujourd’hui un métier accessible pour bon nombre de concitoyens. Mais vendre un bien immobilier quel qu’il soit demande beaucoup de temps, de recherches, de patience et également de connaissances. Très peu de professionnels sont aujourd’hui capables de vendre un bien sans avoir au préalable passé beaucoup de temps à trouver le bien et constitué une base d’acheteurs.

L’Article L.1254-3 du Code du travail issu de l’ordonnance n° 2015-380 du 2 avril 2015 relative au portage salarial stipule que :

« L’entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. »

Comment expliquer qu’un professionnel ayant pour mission de vendre des biens réalise une tâche occasionnelle (vente d’un bien) alors qu’il s’agit de sa mission au long court demandant un investissement quotidien ? Comment expliquer également qu’une agence immobilière n’ait pas à sa disposition les compétences d’un professionnel pour vendre un bien ? Il convient de dire qu’il est difficile de répondre à ces deux questions.

L’Article 1254-24 du Code du travail précise également que « l’entreprise de portage salarial exerce à titre exclusif l’activité de portage salarial ». Étant donné que le salarié porté n’est pas salarié de l’agence immobilière pour laquelle il participe à des intermédiations mais le salarié de l’entreprise de portage, il est impossible pour l’agence immobilière de justifier du respect de la loi Hoguet. Rappelons que l’Article 4 de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) dit que les personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle ne peuvent être que ses salariés, dès lors qu’ils ne sont pas agents commerciaux mandatés. En parallèle, il convient de préciser que les CCI ne délivrent pas de carte professionnelle aux sociétés de portage salarial. L’entreprise de portage ainsi que le dirigeant d’agence ne peuvent donc pas être en conformité avec la règlementation.  

La DGCCRF, le CNTDI et les syndicats immobiliers opposés au portage salarial

À la suite de signalements auprès de la DGCCRF, celle-ci considère que le portage salarial « se révèle particulièrement inadapté au regard de la loi Hoguet et de la nécessité de détenir une attestation d’habilitation du titulaire de la carte professionnelle au nom et pour le compte duquel le salarié travaille ».

Le CNTGI, le rapport Vorms, la FNAIM et le SNPI confirment que le portage salarial n’est pas adapté au métier de négociateur immobilier. Le législateur a tout fait pour restreindre son champ d’application.

Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI) a émis un avis négatif sur le recours au portage salarial pour les activités immobilières considérant que « confronté à la loi Hoguet, le portage salarial appliqué à l’immobilier soulève de nombreuses incohérences au détriment du consommateur et de la concurrence. De nombreuses interrogations demeurent quant à l’adéquation entre ce montage et le respect des dispositions impératives de la loi Hoguet ».

L’ensemble de ces éléments font aujourd’hui penser qu’il est de plus en plus compliqué à la fois de lier l’activité d’agent immobilier au portage salarial et de rentrer en conformité avec les articles du Code du travail.

Pour autant l’activité d’agent immobilier via une entreprise de portage salarial subsiste et est aujourd’hui « tolérée ». Les signalements auprès des autorités (DGCCRF et DDPP) étant en cours, il convient d’attendre les suites qui donneront sûrement une réponse définitive à cette situation.

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