Frais d’agence en location et loi Alur

 

La loi Alur du 24 mars 2014 a apporté des changements concernant les frais d’agence en location. Cet article vous apprendra tout ce qu’il y a à savoir sur les frais d’agence : qui doit les payer ? L’agence immobilière est-elle libre de les fixer ? Quel est leur montant ? Nous vous disons tout !

Frais d'agence en location et loi Alur

24 novembre 2020 | Immobilier

Que sont les frais d’agence ?

Lorsqu’une agence immobilière est sollicitée pour la mise en location d’un bien immobilier, des frais s’appliquent pour plusieurs prestations de sa part comme la constitution du dossier, les visites du logement, la rédaction du bail, etc. Ces frais constituent sa rémunération dans l’entremise ou la négociation de la mise en location du logement qui constitue une transaction immobilière au regard de la loi Hoguet.

Avant la loi Alur, les agences immobilières (ou agents immobiliers) pouvaient demander 1 mois de loyer au signataire du bail pour couvrir ces frais. Dans les cas extrêmes, cela pouvait aller jusqu’à 2 mois de loyer. La location devenait onéreuse et beaucoup de personnes abandonnaient l’idée de louer un bien immobilier, surtout dans des villes comme Paris ou Lille où les loyers étaient élevés.

Que change la loi Alur pour les frais d’agence ?

La loi Alur est venue encadrer ce domaine pour éviter les abus et pour encourager la location.

Les frais d’agence ont été partagés entre locataires et propriétaires, et plafonnés pour les locataires, par l’Article 1 de la loi Alur qui modifie l’Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »

La loi Alur vient plafonner les frais payés par le locataire pour :

  • la visite du bien
  • la constitution du dossier
  • la rédaction du bail
  • l’état des lieux

Ils ne doivent pas excéder le montant payé par le bailleur et doivent être inférieurs à des plafonds établis par m² depuis le 15 septembre 2014 (entrée en vigueur des articles du décret n°2014-890 du 1er août 2014).

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Frais pour prestations liées au dossier, à la visite, au bail

Concernant les frais liés aux prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail, les montants sont fixés selon la zone géographique. Ces précisions interviennent dans le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier.

3 zones sont définies dans l’Article 1 du décret :

– les zones très tendues

– les zones tendues

– les zones en dehors des zones tendues et très tendues (le reste du territoire)

Et selon l’Article 2 du même décret, les montants maximaux des frais d’agence facturés au locataire sont de :

  • 12 euros par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone très tendue
  • 10 euros par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone tendue
  • 8 euros par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues

Ce simulateur vous permettra de savoir dans quelle zone se situe un logement : accéder au simulateur.

Frais pour prestation liée à l’état des lieux d’entrée

Concernant les frais liés à la réalisation de l’état des lieux d’entrée par l’agence immobilière (ou l’agent immobilier) ou un professionnel, l’Article 2 du décret n°2014-890 impose un plafond égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable à facturer au locataire.

Exemple

Prenons un exemple pour comprendre la répartition de la facturation des frais d’agence.

Pour un logement de 50m² mis en location dans une zone tendue, le locataire ne pourra payer plus de :

50×10€ = 500€ pour les prestations de visite, rédaction du bail, constitution du dossier

50×3€ = 150€ pour l’état des lieux d’entrée

En tout, il ne pourra payer plus de 500€+150€ = 650€.

  • Si l’agence facture l’ensemble de ces prestations à 1500€, le locataire ne devra payer qu’au maximum 650€. Le bailleur devra payer le reste, c’est-à-dire 850€.
  • Si l’agence facture ces prestations à 1000€, le locataire devra payer 500€ au maximum car le montant ne peut pas dépasser celui payé par le bailleur (1000€ divisé par 2 étant égal à 500€).

Récapitulatif des frais d’agence

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les frais d’agence en location se répartissent entre bailleur et locataire, selon des plafonds fixés dépendant de la surface du logement, de la zone géographique et des prestations effectuées par l’agence. Ils s’appliquent aux logements vides ou meublés indifféremment.

En conclusion, pour l’ensemble des prestations citées précédemment, il ne pourra être facturé au locataire plus de :

Tableau Frais d'agence

(Montants en TTC)

Il est important de rappeler que les plafonds sont fixés seulement pour la répartition entre bailleurs et locataires. Les professionnels de l’immobilier restent libres pour fixer les montants de leurs honoraires exigibles aux bailleurs. La seule obligation est que les tarifs soient clairement affichés.

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