DPE 2021 : les nouveautés du diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un élément essentiel pour déterminer la consommation d’un logement. Ses défauts sont pour autant souvent pointés du doigt. Pour cela, le gouvernement a remanié les bases du DPE pour qu’il soit plus fiable et plus lisible, permettant également d’identifier de manière plus précise les logements qualifiés de « passoire thermique ».

DPE Réglementation

14 avril 2021 | Immobilier

Le DPE, qu’est-ce que c’est ?

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE est un document de référence, instauré en 2006, qui permet de connaitre la performance énergétique d’un logement. Il évalue l’impact de celui-ci en émissions de gaz à effet de serre ainsi que sa consommation d’énergie. De ce fait, il permet de d’informer les futurs propriétaires ou locataires des performances énergétique du logement en question. De plus, le DPE est un élément essentiel dans la politique publique de l’énergie et du logement, qui a pour objectif d’identifier les passoires énergétiques (classement F ou G).

De ce fait, le DPE constitue un document obligatoire, depuis 2011, dès lors qu’on souhaite réaliser une transaction immobilière, que ce soit une annonce immobilière de vente ou de location, un contrat de location d’un logement, en passant par les annexes de vente d’un bien.

Pour situer l’impact énergétique du logement, le DPE attribue deux notes, qui prennent la forme d’une lettre, allant de la lettre A, signifiant que le logement est très performant, à la lettre G, qui représente les logements énergivores, les passoires thermiques.

Quels changements vont s’opérer au 1er juillet ?

Une nouvelle version du DPE va s’appliquer dès le 1er juillet 2021. Celui-ci va devenir plus lisible et fiable pour les acheteurs ou les locataires et pourra également être opposable. Il va également identifier de manière plus précise les logements étant des passoires thermiques, dans l’objectif d’écarter de la vente ou de la location dès 2028 ces logements énergivores.

De ce fait, un certain nombre de logements vont changer de classe énergétique : environ 600 000 logements qui sont chauffés à l’électricité quitteraient les classes F et G, considérées comme des passoires énergétiques. Ils deviendraient des logements de classe E, sans que leur consommation de chauffage n’ait diminué. A l’inverse, 800 000 logements, eux chauffés au fioul ou au gaz, pourraient basculer vers les classes F ou G, bien que leur consommation d’énergie n’ait pas augmenté.  Plusieurs points ont ainsi évolués.

Une nouvelle version plus lisible

Cette évolution du DPE va également lui permettre de gagner en lisibilité et en transparence. Ainsi, il va synthétiser les éléments les plus déterminants pour évaluer la consommation d’énergie. Seront pris en compte deux indicateurs : l’énergie primaire du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, calculés plus précisément. Le classement qu’obtiendra le domicile sera la synthèse de ces deux mesures : il peut aller de la lettre A à la lettre G. Les nouvelles dispositions permettront également de réaliser une estimation moyenne des factures énergétiques de ce logement. De plus, dès le 1er juillet, il sera obligatoire de présenter sur les annonces immobilières l’étiquette climat. Elle présente les émissions en CO2 du logement en question.

Plus fiable

Avant cette réforme, le DPE était principalement déterminé par les factures que de l’occupant du logement. Cependant, si celui-ci ne transmettait pas ses factures, un DPE dit « vierge » était délivré, faute d’informations. La nouvelle façon de calculer le DPE permettra de résoudre ce problème, puisque les caractéristiques techniques de logement seront prises en compte. Ainsi, toutes les données relatives à l’isolation ou le chauffage entre autres vont être vérifiées, pour éviter les écueils.

Plus complet

Le nouveau DPE évaluera également le logement en termes d’isolation des murs, des portes, du plancher ou de la toiture entre autres. Un professionnel doit également analyser visuellement le confort d’été du logement. Celui-ci a également la possibilité de donner des pistes d’amélioration.

D’autres recommandations de travaux peuvent être faites, dans le but de réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Des travaux considérés comme essentiels (isolation des combles, installation d’une pompe à chaleur…) peuvent être conseillés par le diagnostiqueur et feront l’objet d’une estimation chiffrée.

Dès le 1er janvier 2022, les annonces immobilières devront afficher l’étiquette énergétique et climatique du logement, sans oublier les estimations de ses consommations d’énergie.

Diagnostic de Performance Energétique

DPE opposable : qu’est-ce que ça signifie ?

Pour le moment, le DPE n’est pas opposable, bien que le document soit obligatoire. En clair, cela signifie que l’acheteur ne peut se retourner contre le vendeur si des informations du DPE sont faussées. Or, des le 1er juillet 2021, le DPE deviendra opposable, comme le sont déjà les diagnostics à l’amiante, au plomb ou encore aux termites et aux mérules, selon la loi Elan du 23 novembre 2018. De ce fait, si l’acheteur ou le locataire subit un préjudice réel dû à un DPE erroné, celui-ci pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire pour demander un dédommagement. Pour cela, il doit faire réaliser un autre DPE, pour prouver qu’il a été trompé au moment où il a signé le bail ou réalisé son achat.

Le propriétaire du bien conserve la possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur de son bien. En effet, comme tout professionnel,  la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier peut être engagée lorsque ce dernier commet une erreur portant préjudice à l’acquéreur d’un bien immobilier. Le juge pourra également exiger du propriétaire ou de l’ancien propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’isolation. L’acquéreur du bien dispose ainsi d’une plus grande sécurité en matière de consommation énergétique.

Prenons un exemple. Un acheteur acquiert une bien qui est classé E, alors qu’en réalité, sa classe énergétique est F (le logement est donc considéré comme une passoire thermique). L’ancien propriétaire sera considéré comme responsable et le juge peut le contraindre à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour que le logement ne soit plus étiqueté passoire thermique. L’ancien propriétaire peut également se retourner contre le diagnostiqueur ayant mal réalisé le DPE. Celui-ci pourra être condamné par le tribunal. En effet, comme tout professionnel, un diagnostiqueur immobilier qui commet une erreur peut être attaqué en justice.

Comment réalise-t-on un DPE dans un logement en copropriété ?

Pour un logement en copropriété, un DPE collectif pour un bâtiment d’habitation peut être réalisé. Sous certaines conditions, il est possible de générer, à partir du diagnostic déjà établi, un DPE pour un logement en particulier. Ce DPE est ainsi obtenue grâce aux données qui ont été recueillies à l’échelle de l’immeuble mais également par l’intermédiaire d’un échantillon représentatif de logement dans l’immeuble.

Cette démarche permet de ne réaliser qu’un seul DPE pour un immeuble, sans avoir besoin d’en réaliser un pour chaque logement faisant partie du bâtiment. C’est un gain de temps, pour les co-propriétaires.

Cependant, il est important de noter que la qualité des données qui seront récoltées ne pourra être aussi précise qu’elles ne l’aurait été par une visite approfondie de chaque logement. Ainsi, les DPE individuels ne peuvent refléter parfaitement les performances énergétiques de chaque logement. De ce fait, un copropriétaire qui a réalisé des travaux énergétiques à la possibilité de remplacer le DPE obtenu de façon « collective » par un DPE individuel, en ayant fait intervenir de son propre chef un diagnostiqueur pour évaluer son logement.

Comment sera calculée la classe énergétique d’un logement à partir du 1er juillet ?

La méthode de calcul du DPE change au 1er juillet. Aujourd’hui, on se base sur les factures d’électricité et de gaz, fournies par les anciens habitants. Elles permettaient de constater l’étiquette énergétique du logement. Ce mode de calcul va changer.

Il devient unique et peut être appliqué à tout type de biens, et ne sera plus calculé à partir d’anciennes factures d’énergie. En effet, cela faussait les résultats puisque la dépense énergétique entre une personne vivant seule et une famille de 5 personnes est complétement différente. Cela permet également d’éviter d’obtenir des DPE vierges car aucune factures n’auraient été fournies.

D’autres éléments vont également entrer en compte, tel que la consommation d’auxiliaire ainsi que l’éclairage. En outre, des simplifications vont également avoir lieu : les vérandas, dès lors qu’elles sont chauffées, seront comprises dans le calcul de la surface habitable. De ce fait, elles seront prises en compte dans le diagnostic énergétique.

Ces différents changements auront un impact sur les classes énergétiques de certains logements : ainsi, les habitations chauffés à l’électricité pourraient être moins mal classés, contrairement au biens chauffés au fuel, qui pourraient devenir des passoires thermiques.

Enfin, l’étiquette du logement sera constituée de seuils :

  • La consommation d’énergie primaire
  • Les émissions de gaz à effet de serre
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Les anciens DPE seront-ils toujours valables ?

Normalement, le DPE est un document valable 10 ans, qui devient caduc dès lors que des travaux de rénovations énergétiques sont réalisés. Cependant, la nouvelle réglementation restreint la durée de validité pour les anciens DPE.

De ce fait, le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 met en évidence que :

  • Les diagnostics qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022
  • Les diagnostics réalisés ente le 1er janvier 2018 et le 20 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024

Progressivement, la durée des DPE ayant été réalisés avant le 1er juillet 2021, va être réduite. Dès le 1er janvier 2025, tous les logements qui seront proposés à la vente ou à la location devront disposer d’un DPE ayant été réalisés après le 1er  juillet 2021, et suivant les nouvelles réglementations en vigueur. Les DPE réalisées avant cette date ne seront plus valables aussi longtemps. Pour vendre ou louer un bien, les propriétaires devront réaliser un autre DPE, qui respectera les nouvelles réglementations en vigueur.

Quelles sont les contraintes amenées par les DPE classées comme passoire thermique  ?

Un des objectifs du DPE est d’identifier les biens immobiliers qualifiés de « passoire énergétique ». Ils sont identifiés par les classe F et G. Ils seront confrontés au gel de leur loyer. En clair, cela signifie que le bailleur ne pourra pas augmenter le prix de loyer, qu’il s’agisse d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

De ce fait, la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 va apporter au fur et à mesure des contraintes nouvelles. Elles seront ainsi renforcées jusqu’en 2028 : à cette date, la réalisation de travaux sera obligatoire pour pouvoir mettre en location son bien ou le mettre en vente, dès lors que la consommation d’énergie de celui-ci est supérieure à 331 kWh EP/m²/an.

D’autres contraintes vont également apparaitre :

Dès 2022, les logements appartenant aux classes F et G devront, en plus de fournir le DPE, réaliser un audit énergétique.

Dès 2023, les logements classés G, dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m².an ne pourront plus être proposés à la location. Au fur et à mesure, le seuil sera abaissé, pour que tous les logements classés F et G ne puissent plus être loués. Puis, au 1er janvier 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus être loués.

Ainsi, le gouvernement cherche à imposer davantage de contraintes contre les passoires thermiques, incitant les propriétaires de ces logements à réaliser les travaux nécessaires pour limiter les pertes d’énergies. L’objectif à long terme est de réaliser une sorte de révolution énergétique des logements français.

Quels autres changements sont à prévoir ?

D’autres mesures sont également planifiées, pour renforcer les dispositions prises par les nouvelles réglementations du DPE.

Ainsi, en 2022, une estimation de la facture d’énergie devra être notifiée sur l’annonce immobilière d’une appartement ou d’une maison. En 2024, les bâtiments d’habitation collective seront dans l’obligation de fournir un DPE. Les syndics devront planifier un plan pluriannuel, consacré à la rénovation énergétique et du lieu. Enfin, en 2025, les anciens DPE ne pourront être utilisées : seuls ceux qui répondent aux nouveaux critères de la réglementation de 2021 seront utilisables.

Une phase transitoire est prévue par le gouvernement pour accompagner la mise en place de ces nouvelles mesures. Ainsi, les DPE qui auront été réalisées avant le 1er juillet sont donc valables jusqu’au 30 décembre 2024. Les DPE réalisées après le 1er juillet devront être conformes au nouvelles mesures mises en place.

DPE

Les nouvelles classes énergétiques

Classe énergétique Nouvelle valeurs
Classe A

 

Moins de 70 kWh/m²/an et de 6kg CO2/m²/an
Classe B

 

De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
Classe C

 

De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
Classe D

 

De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
Classe E

 

De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70CO2/m²/an
Classe F

 

De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G

 

Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100kg CO2/m²/an

 

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