Comment est déterminé le prix en viager ?

 

Le viager est sujet à de plus en plus de demandes dans le secteur de l’immobilier. De nombreux professionnels de l’immobilier désirent inclure la transaction immobilière en viager dans leur activité. Mais comment est déterminé le prix en viager ? Nous vous répondons dans cet article !

Comment est déterminé le prix en viager

16 mars 2021 | Immobilier

Qu’est-ce que le viager ?

La vente en viager ou le contrat de constitution de rente viagère est une convention par laquelle une personne, le débirentier, s’engage à verser périodiquement à une autre personne, le crédirentier, une somme déterminée appelée arrérage pendant la durée de la vie du crédirentier ou d’un tiers. Il s’agit d’acheter un logement à un propriétaire sans lui verser le prix de vente en totalité le jour de l’acquisition. Cependant, l’acheteur va devoir verser au propriétaire une rente chaque mois jusqu’au décès de ce dernier.

Le viager est une transaction immobilière spécifique présentant un triple caractère. Le contrat de constitution est un contrat aléatoire, consensuel et à exécution successive puisque versée périodiquement. Pourtant, la transaction immobilière en viager est soumise au droit commun des ventes d’immeubles et ses règles de fond et de forme (authenticité, opposabilité, préemption, consentement, capacité, pouvoir).

Le viager et ses obligations

Pour connaître les obligations qui s’imposent dans une vente immobilière en viager, il faut se reporter aux articles 1968 à 1983 du Code civil :

-Le débirentier (c’est-à-dire l’acheteur) s’engage à verser une rente chaque mois durant la vie du propriétaire. Il ne pourra pas occuper le logement acheté jusqu’à la mort du propriétaire (sauf en cas de viager libre).

-Le crédirentier (c’est-à-dire le vendeur ou propriétaire) est sous l’obligation d’entretenir le bien immobilier.

L’acquéreur verse au vendeur ou à un tiers désigné, des sommes (arrérages) pendant toute la vie de ce dernier et selon des échéances et des conditions conventionnellement précisées dans les articles du Code civil cités précédemment.

Il s’agit d’une vente, mais aléatoire : le montant total de l’acquisition pour l’acheteur dépend de la durée de vie du vendeur.

Outre les articles précités, plusieurs autres dispositions du Code civil font référence au mécanisme de la rente viagère. C’est, par exemple, le cas en matière de prestation compensatoire due par un époux à l’autre après un divorce. Celle-ci peut, en application de l’article 276 du Code civil, prendre la forme d’une rente. C’est également le cas en matière successorale où l’article 759 du Code civil prévoit la faculté de convertir en rente viagère l’usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé. Par ailleurs, l’article 766 du même Code dispose de la possibilité de convertir en rente les droits d’habitation et d’usage dont bénéficie le conjoint survivant sur le logement familial.

Détermination du prix en viager

1) Les parties prévoient généralement le versement immédiat, au moment de la signature de l’acte, d’une partie du prix de vente, appelée « bouquet ». Le bouquet versé lors de la transaction immobilière représente généralement entre 20 % et 30 % de la valeur vénale du bien.

2) Le montant des arrérages de la rente est alors calculé en contrepartie du solde restant dû (après déduction du bouquet) et déduction faite de la valeur des réserves octroyées au profit du crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation notamment). Le contrat de constitution de rente viagère met à la charge du débirentier l’obligation de verser des arrérages au crédirentier. Pour la jurisprudence, la constitution de rente viagère n’est pas valable si le montant des arrérages stipulé est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné.

3) Ensuite il convient de tenir compte de l’âge (ou plus exactement de l’espérance de vie) et de l’état de santé de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, ainsi que de la rentabilité du bien cédé.

À défaut d’indication de l’âge du vendeur crédirentier dans l’acte, la rente n’est pas déterminable.

Comment est calculé le bouquet ?

Répartir le prix du bien entre bouquet et rente n’obéit à aucune règle juridique.

La formule « petit bouquet/grosse rente » est la stratégie à adopter avec l’allongement de la durée de vie.

En général le montant du bouquet représente entre 20 et 30% de la valeur vénale du bien.

Tout va dépendre des besoins et des aspirations du vendeur même si un équilibre est à trouver avec l’acquéreur. La détermination du montant du bouquet est généralement l’occasion de négocier l’aménagement de la transaction mais également de négocier le prix du bien vendu.

 

Cas de figure fréquent : le vendeur a besoin de revenus complémentaires. Il se contentera alors d’un petit bouquet. Ce ne sera plus le cas s’il a besoin de liquidités, autrement dit d’un capital initial conséquent.

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Comment est calculé la rente viagère ?

Le moment idéal pour procéder à une vente en viager est estimé entre 75 et 85 ans. Avant cette tranche d’âge, la rente immobilière est modeste, et après ces âges, le bouquet comme la rente risquent d’atteindre des sommets dissuasifs à l’investissement.

Les parties sont libres de fixer le montant des arrérages de la rente au taux qui leur convient. Suivant les termes de l’article 1976 du Code civil « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». Le principe est donc celui de la liberté contractuelle en la matière.

Code civil, article 1976 :
« La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. »

Mais toute évaluation incohérente risque de provoquer la nullité du contrat en cas de prix dérisoire ou la requalification du contrat en donation ou en prêt usuraire.

Une fois le montant du bouquet déterminé, le reste de la valeur d’occupation est converti en rente viagère. C’est une somme que le débirentier s’engage à verser chaque mois (ou trimestre) tout au long de la vie du crédirentier. Un abattement inversement proportionnel à l’âge est appliqué.

Il résulte de l’article 4 de la loi du 25 mars 1949 que des clauses d’échelle mobile peuvent être incluses par les parties dans le contrat de constitution de rente viagère. Les clauses d’indexation (ou clauses d’échelle mobile) de la rente viagère sont libres. Même s’il existe des corrections légales et judiciaires, ces clauses sont indispensables pour assurer l’équilibre du contrat dans le temps. Toutefois l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier interdit toute indexation fondée sur un indice qui n’a pas de relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. L’indice le plus fréquemment utilisé est l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’Insee, avec une révision annuelle, à la date anniversaire du contrat.

Le calcul de la rente viagère et donc du prix en viager est à connaître pour un agent immobilier souhaitant inclure ce type de transaction dans son activité.

Exemple

La rente est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.

Monsieur Dupont a 80 ans et possède un appartement situé à Paris (17ème arrondissement), composé de 3 pièces et ayant une superficie de 52m2. Le prix moyen de ce type d’appartement est d’environ 440 000€.

Monsieur Dupont souhaite qu’on lui verse un bouquet de 132 000€. La rentabilité brute locative sur ce type de bien situé au 17ème arrondissement est de 4%.

-En viager libre :

Valeur du bien : 440 000€
Montant du bouquet souhaité : 132 000€
Valeur du montant restant à payer : 440 000 – 132 000 = 308 000€

Détermination du coefficient diviseur : se calcule selon la table d’espérance de vie et l’âge du vendeur.
>> Selon l’INSEE, à 80 ans, l’espérance de vie théorique de Monsieur Dupont est de 8,33 ans. Ainsi le coefficient diviseur s’élève à 8,33.

Rente annuelle = valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur = 308 000€ / 8,33 = 36 975€/an

Montant rente mensuelle = 36 975€ / 12 mois = 3 081€

 

-En viager occupé :

Le loyer annuel libre théorique = 440 000 x 4% = 17 600€ / an (soit 1 467€/mois)
Le coefficient d’espérance de vie (diviseur) = 8,33
Le manque à gagner pour l’acheteur = 17 600€ x 8 ans = 144 960€
La valeur de la décote sur le bien occupé = 440 000€ – 144 960€ = 295 040€
La valeur restant à financer après le bouquet = 295 040€ – 132 000€ = 163 040€

Rente annuelle = la valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur = 163 040€ / 8,33 = 19 573€

Montant rente mensuelle = 19 573€ / 12 mois = 1 631€

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